Acheter une maison exposée au risque d'inondation : Géorisques, PPRI, état des risques et assurance

Avant d'acheter une maison, le risque d'inondation se vérifie à deux endroits. D'abord sur Géorisques, le site public des risques, en tapant l'adresse. Ensuite dans l'état des risques que le vendeur doit vous remettre lors de la première visite, établi depuis moins de six mois, selon l'article L125-5 du Code de l'environnement. S'il manque ou s'il est faux, l'acheteur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

Ces deux documents ne se recoupent pas entièrement. L'état des risques signale les plans de prévention approuvés ou prescrits ; une zone inondable connue mais sans plan, ou une cave exposée aux remontées de nappe, peut ne pas y apparaître. D'où l'intérêt de lire les cartes soi-même.

Quatre cartes, quatre niveaux de précision

Le dossier de Géorisques sur les inondations décrit les documents disponibles. Ils n'ont ni la même valeur, ni la même précision :

Le PPRI retient comme crue de référence la plus forte crue connue et documentée, ou la crue centennale si celle-ci est plus forte : une crue qui a une chance sur cent d'être atteinte ou dépassée chaque année. Les TRI couvrent 124 secteurs étudiés depuis 2013, là où les enjeux sont les plus lourds.

Le PPRI règle ce qu'on peut construire, et parfois ce qu'il faut faire chez soi

Le plan de prévention est annexé au plan local d'urbanisme et s'impose aux permis. Selon la zone, une extension, une véranda ou un garage peuvent être interdits ou soumis à conditions, comme un plancher au-dessus de la cote de référence. Si vous achetez avec un projet de travaux, lisez le règlement du PPRI avant l'offre, pas après.

Le plan peut aussi imposer des travaux aux maisons existantes. L'article R562-5 du Code de l'environnement prévoit que ces mesures deviennent obligatoires dans un délai de cinq ans au plus, et limite leur coût, pour un bien construit régulièrement avant le plan, à moins de 10 % de sa valeur vénale ou estimée à la date d'approbation. Demandez au vendeur si des travaux ont été prescrits et s'ils ont été faits.

Avant même la visite, placer l'adresse sur ces cartes indique s'il faut poser ces questions, et lesquelles.

L'état des risques : quand, quoi, et ce qu'il omet

Le contenu de l'état des risques est fixé par l'article R125-24 du Code de l'environnement. D'après la fiche de service-public.gouv.fr, vérifiée le 28 septembre 2026, il recense les plans de prévention des risques naturels, miniers et technologiques, la sismicité, le radon, le recul du trait de côte et les obligations de débroussaillement. Trois règles de l'article L125-5 protègent l'acheteur :

• toute annonce de vente doit indiquer comment accéder aux informations sur les risques, en pratique la mention du site Géorisques ;
• le vendeur doit déclarer les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle pendant qu'il était propriétaire, ou dont il a été informé ;
• si l'état des risques n'a pas été remis à la signature de la promesse, le délai de rétractation ne court qu'à partir du lendemain de sa remise.

La ligne « sinistres indemnisés » est la plus parlante : elle signale un bien que l'eau a déjà atteint, et l'année où cela s'est produit. Notre guide sur l'état des risques et pollutions détaille la lecture du document, et celui sur le compromis de vente les délais qui suivent.

Assurance : la garantie catastrophe naturelle et ses limites

Une inondation n'est prise en charge au titre des catastrophes naturelles que si un arrêté interministériel reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour la commune et la période. Selon la fiche de service-public.gouv.fr sur l'indemnisation, vérifiée le 10 avril 2026, le sinistre se déclare à l'assureur au plus tard 30 jours après la publication de l'arrêté, et la franchise légale est de 380 € pour une habitation, 1 520 € pour les dommages dus à la sécheresse.

Une limite concerne directement l'acheteur. Sur un terrain classé inconstructible par un plan de prévention, l'assureur n'est pas tenu de garantir les biens construits après la publication du plan, ni ceux construits en violation des règles de prévention, selon l'article L125-6 du Code des assurances. Un recours existe devant le bureau central de tarification. Demandez une attestation d'assurance au vendeur et un devis à votre propre assureur avant de signer le compromis.

Les questions à poser au vendeur et à la mairie

Au vendeur, des questions fermées, dont les réponses peuvent être écrites :

• l'eau est-elle déjà entrée dans la maison, le garage ou la cave, en quelle année et à quelle hauteur ;
• y a-t-il eu une indemnisation, et des travaux depuis (clapet anti-retour, pompe de relevage, prises électriques surélevées) ;
• la cave est-elle humide en fin d'hiver, quand les nappes sont hautes.

À la mairie : la commune est-elle couverte par un PPRI, approuvé ou seulement prescrit, et existe-t-il des repères de crues dans la rue ou à proximité. Ce sont les communes qui les posent, et un trait gravé à 1,20 m sur le mur de l'église voisine en dit plus qu'une carte.

Sur place, regardez les points bas : la rue qui descend vers la rivière, le jardin en contrebas de la route, le sous-sol aménagé en chambre. Pour une maison ancienne, ces observations rejoignent celles sur l'humidité et les fondations, passées en revue dans notre guide sur l'achat d'une maison ancienne. Le reste de la visite se prépare avec les questions à poser lors d'une visite.