Visite d'une maison à acheter : les questions à poser, et ce que le vendeur doit déjà vous remettre

Avant même de poser une question, deux informations doivent vous avoir été données. L'annonce affiche la classe énergétique de la maison et le montant estimé de ses dépenses d'énergie, avec la mention « logement à consommation énergétique excessive » s'il est classé F ou G (service-public.gouv.fr). Et depuis le 1er janvier 2025, le vendeur remet l'état des risques dès la première visite (article L125-5 du Code de l'environnement). S'il ne l'a pas sur lui, demandez-le avant de revenir.

Les questions qui comptent portent sur ce que les documents ne disent pas : la date et l'auteur des travaux, le coût réel de l'énergie, l'entretien de l'assainissement, les relations avec les voisins, la rue aux heures de pointe.

Ce que le vendeur doit fournir, et quand

Le contenu du dossier dépend de la maison : plomb si elle a été construite avant le 1er janvier 1949, amiante si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997, électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans (service-public.gouv.fr). Demander « de quelle année est la maison ? » dit donc déjà quels diagnostics attendre.

Le quartier : les questions au vendeur, et celles à poser ailleurs

Le vendeur connaît la rue mieux que n'importe quel document. Demandez-lui où ses enfants allaient à l'école et à pied en combien de temps, à quelle heure la rue se remplit, si un car scolaire ou un poids lourd passe le matin, où il se gare un samedi. Ses réponses ne valent pas règle. L'école de secteur, par exemple, se demande à la mairie : notre guide sur l'école de secteur par adresse explique comment.

Certaines réponses ne viendront de personne. Aucune source publique ne dit si un médecin accepte de nouveaux patients ; la France compte 57 158 médecins généralistes selon la Base permanente des équipements 2025 de l'INSEE, soit 8,4 pour 10 000 habitants. Ce taux est de 4,8 à Cholet et de 19,0 à Trélazé, deux communes du Maine-et-Loire. Les démarches sont dans le guide pour trouver un médecin traitant.

Le bâti : qui a fait les travaux, et quand

Pour chaque gros poste, trois questions : en quelle année, par quelle entreprise, avec quelle facture. Toiture, charpente, chaudière ou pompe à chaleur, fenêtres, isolation, extension. Des travaux de moins de dix ans relevant de la garantie décennale vous protègent aussi : elle bénéficie aux propriétaires successifs (service-public.gouv.fr). Encore faut-il l'attestation d'assurance de l'entreprise, à demander avec la facture.

Une véranda, un garage transformé en chambre, une extension : demandez le permis de construire ou la déclaration préalable. Si un permis ou une déclaration préalable a été déposé depuis le 1er janvier 2023, ou si des travaux de rénovation ont été faits depuis cette date, un carnet d'information du logement doit vous être transmis. Les fissures, l'humidité en pied de mur et les traces sur les plafonds se voient ; ce qu'il faut savoir, c'est depuis quand elles sont là et si elles évoluent.

L'eau, l'assainissement et l'énergie

Première question : la maison est-elle raccordée au tout-à-l'égout, ou équipée d'une fosse ? Pour un assainissement individuel, le contrôle du service public d'assainissement non collectif (SPANC) doit dater de moins de trois ans à la signature de l'acte (service-public.gouv.fr). S'il conclut à une non-conformité, les travaux doivent être faits dans l'année qui suit la vente, à la charge de l'acheteur si le vendeur ne les a pas faits (article L271-4 du Code de la construction). Demandez aussi la date de la dernière vidange.

Pour l'énergie, le DPE donne une estimation. Les factures des deux derniers hivers donnent la réalité de ce foyer-là, avec ses habitudes. Demandez-les, ainsi que la date du dernier entretien de la chaudière.

Les charges qui ne figurent pas dans le prix

Demandez le dernier avis de taxe foncière, qui porte aussi la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Le montant varie d'une commune à l'autre pour une maison comparable, parce que les taux sont votés localement ; son calcul est expliqué dans le guide sur la taxe foncière. Dans un lotissement, demandez s'il existe une association syndicale, son budget et les travaux prévus sur la voirie. Ajoutez l'entretien de la fosse, le ramonage, le contrat de la pompe à chaleur.

Les voisins et ce qui se prépare autour

Trois questions directes : y a-t-il eu un différend avec un voisin, sur une haie, une limite, un droit de passage ? Le terrain voisin est-il constructible ? Un projet est-il annoncé dans la rue ? Une servitude de passage doit figurer dans l'acte, mais un usage toléré depuis des années n'y est pas toujours. La réponse du vendeur engage sa bonne foi ; le plan local d'urbanisme et les permis accordés autour, eux, se vérifient.

Ce qui se vérifie sans le vendeur

L'état des risques se recoupe sur Géorisques. Les prix de vente réels des maisons voisines figurent dans la base « Demande de valeurs foncières », qui couvre les cinq dernières années (service-public.gouv.fr). Les horaires des écoles publiques sont publiés pour 41 484 des 42 324 écoles en 2025-2026. La fibre est raccordable pour 94,3 % des logements et locaux selon l'ARCEP au 2e trimestre 2026 : il reste à savoir si cette adresse en fait partie.

Notez les réponses, datez-les, et faites-les répéter lors de la contre-visite. Une réponse qui change entre deux visites est une information.