Capacité d'emprunt : comment la banque calcule ce que vous pouvez emprunter

La capacité d'emprunt se calcule à partir d'une règle écrite. La décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, impose aux banques deux critères cumulatifs : un taux d'effort de l'emprunteur qui ne dépasse pas 35 % et une durée de crédit qui ne dépasse pas 25 ans. Le taux d'effort inclut l'assurance : la fiche de service-public.gouv.fr sur le prêt immobilier le définit à partir des « mensualités de crédits et assurances de crédit » rapportées aux revenus.

Le calcul se fait donc en deux temps. D'abord la mensualité maximale : 35 % des revenus mensuels, moins les mensualités des crédits déjà en cours. Ensuite le capital que cette mensualité permet de rembourser, qui dépend du taux et de la durée. Au 6 novembre 2026, ces deux plafonds n'ont pas bougé ; seules les règles de dérogation ont été retouchées en 2023.

Ce que la banque met dans le taux d'effort

Au numérateur, toutes les charges d'emprunt du ménage, y compris le nouveau prêt et son assurance. La décision retient les charges les plus élevées sur toute la durée du crédit : un prêt à taux zéro dont le remboursement commence après un différé est compté au moment où il pèse le plus. Le loyer que vous payez aujourd'hui n'y figure pas, puisqu'il disparaît avec l'achat.

Au dénominateur, le revenu net avant impôt, sans les revenus exceptionnels : une prime ponctuelle ou une plus-value ne compte pas. Les loyers que vous percevez sont retenus pour leur montant brut, avec une décote que fixe chaque prêteur pour tenir compte du risque de vacance.

Un calcul complet, hypothèses posées

Prenons un couple qui gagne 4 000 € nets par mois avant impôt, sans autre crédit. Sa mensualité maximale, assurance comprise, est de 1 400 € (35 % de 4 000 €). Pour le taux, retenons 3,32 % hors assurance : c'est le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat publié le 5 novembre 2026 par la Banque de France, pour le mois de septembre. Votre banque peut proposer plus ou moins. Pour l'assurance, retenons 0,30 % par an du capital emprunté, une hypothèse à remplacer par votre devis.

Cinq ans de plus permettent d'emprunter environ 36 300 € supplémentaires, pour environ 41 400 € d'intérêts en plus. Un crédit auto de 250 € par mois ramène la mensualité disponible à 1 150 € et la capacité sur 25 ans à environ 222 900 € : près de 48 400 € de moins.

Le capital empruntable n'est pas le prix du logement. Il faut y ajouter l'apport et en retirer les frais d'achat, détaillés dans le guide sur les frais de notaire. Le prix qui en sort dessine souvent un secteur : à budget égal, l'appartement en ville ou la maison à vingt-cinq minutes, avec une autre école, un autre trajet chaque matin, une autre gare.

Le reste à vivre, que le texte ne chiffre pas

Le taux d'effort ne dit rien de ce qui reste une fois le crédit payé. Les banques regardent donc aussi le reste à vivre. L'étude 2026 du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) le définit comme le revenu disponible une fois retranchées toutes les charges fixes : crédit ou loyer, charges de copropriété, assurances, eau, énergie, télécommunications, impôts. Elle précise qu'« il n'existe pas de formule universelle du reste à vivre » : chaque établissement fixe sa règle, en tenant compte de la zone géographique et du nombre de personnes à charge.

Conséquence : à 35 % de taux d'effort, une famille de quatre personnes qui gagne 2 500 € par mois garde 1 625 € pour vivre, un couple sans enfant qui en gagne 7 000 garde 4 550 €. Selon la même étude, un reste à vivre important peut justifier d'atteindre, voire de dépasser, les 35 % dans la limite des dérogations, quand un reste à vivre limité peut conduire la banque à proposer moins.

Dépasser 35 % ou 25 ans : une marge réservée

Chaque banque peut déroger aux deux critères pour 20 % au plus de ses crédits immobiliers nouveaux de chaque trimestre. Depuis la décision du 29 juin 2023, au moins 70 % de cette marge est réservée aux acheteurs de leur résidence principale, dont au moins 30 % de la marge totale aux primo-accédants. Une dérogation n'est donc pas un droit. Elle dépend du quota que la banque a encore disponible ce trimestre-là, et de sa lecture du dossier.

La durée peut atteindre 27 ans sans dérogation quand l'entrée dans les lieux est décalée : achat sur plan, construction d'une maison, ou achat dans l'ancien avec des travaux d'au moins 10 % du coût total de l'opération. Ce seuil était de 25 % ; la décision du 18 décembre 2023 l'a abaissé à partir du 1er janvier 2024. Le différé couvre alors la période des travaux, et l'amortissement reste limité à 25 ans.

Ce qui fait bouger le résultat

• La durée : de 20 à 25 ans, la capacité augmente d'environ 15 % dans l'exemple ci-dessus, le coût total bien davantage.
• L'apport : il n'entre pas dans le taux d'effort, mais il réduit le montant à emprunter et pèse dans la décision de la banque ; voir le guide sur l'apport personnel.
• Le prêt à taux zéro : il finance une part du prix sans intérêts, mais ses échéances entrent dans le calcul ; ses conditions sont dans le guide sur le PTZ en 2026.
• L'assurance : à garanties équivalentes, un contrat moins cher libère de la mensualité. Le choix de l'assureur est un droit, détaillé dans le guide sur l'assurance emprunteur.
• Le taux : sur 200 000 € et 20 ans, passer de 3,32 % à 3 % réduit la mensualité d'environ 32 €. La différence entre taux nominal et TAEG est expliquée dans le guide sur le taux immobilier.

Un simulateur ne remplace pas l'offre

Un simulateur en ligne applique la formule. La banque, elle, doit évaluer votre solvabilité avant toute offre, en application des articles L313-16 à L313-19 du Code de la consommation. Elle examine les revenus, les charges, la stabilité de l'emploi et les comptes des derniers mois.

Une fois l'offre écrite émise, la banque doit la maintenir au moins 30 jours, et vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours, qui ne peut pas être réduit. Pour un premier rendez-vous, préparez les derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition et les tableaux d'amortissement des crédits en cours : ce sont les chiffres qui entrent dans le calcul ci-dessus.