PTZ en 2026 : qui y a droit, pour quel logement et pour combien

Le prêt à taux zéro (PTZ) en vigueur en 2026 est celui de la loi de finances pour 2025. Son article 90 a levé la condition de localisation du logement neuf pour les offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027 : depuis le 1er avril 2025, un appartement ou une maison neufs peuvent être financés dans n'importe quelle commune. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, n'a pas touché au dispositif, d'après l'analyse qu'en a publiée l'ANIL.

Les chiffres qui suivent viennent de la fiche PTZ de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 septembre 2026, et de la page PTZ de l'ANIL. Ils valent pour les offres émises depuis le 1er avril 2025. Le principe ne change pas : l'État prend en charge les intérêts d'un prêt qui finance une partie de l'achat, de 10 % à 50 % d'un coût plafonné, à côté d'un prêt bancaire classique.

Les logements que le PTZ finance

S'y ajoutent la transformation d'un local en logement (bureau, grange), sous réserve des autorisations d'urbanisme, la location-accession (PSLA) et le bail réel solidaire.

Les zones A bis, A, B1, B2 et C classent les communes selon la tension du marché du logement ; le classement est fixé par arrêté et révisé de temps à autre. Les zones B2 et C regroupent surtout des villes moyennes et des communes rurales. Le simulateur de l'ANIL donne la zone d'une commune.

Le PTZ dans l'ancien vise donc la maison à rénover hors des grandes agglomérations. Il suppose un chantier : les travaux doivent représenter au moins le quart du coût total et être achevés dans les trois ans qui suivent l'offre. Le logement s'achète pour ce qu'il deviendra, dans un environnement qui, lui, restera le même. Dans ces communes, les services se comptent en minutes de voiture plutôt qu'à pied, et leur densité varie beaucoup : la Base permanente des équipements de l'INSEE recense 8,4 médecins généralistes pour 10 000 habitants en France, 4,8 à Cholet et 9,7 à Évron. Avant de s'engager pour des travaux, on regarde le trajet vers l'école, le médecin et la gare.

Qui peut l'obtenir

Trois conditions cumulatives :

• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt, selon l'article L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation. La condition est levée pour les titulaires d'une carte d'invalidité, les bénéficiaires de l'AAH ou de l'AEEH, et les victimes d'une catastrophe qui a rendu leur logement définitivement inhabitable ;
• faire du logement sa résidence principale, au plus tard un an après l'achat ou la fin des travaux, et l'occuper au moins huit mois par an ;
• respecter un plafond de ressources.

Le revenu retenu est le plus élevé de deux montants : le revenu fiscal de référence de tous les futurs occupants, deux ans avant l'offre (celui de 2024 pour une offre émise en 2026), ou le coût total de l'opération divisé par 9.

Les plafonds montent jusqu'à 161 700 € en zone A pour huit personnes et plus.

Le montant : une quotité d'un coût plafonné

Le PTZ est égal au coût de l'opération, retenu dans la limite d'un plafond, multiplié par une quotité. Le plafond va de 150 000 € (une personne) à 360 000 € (cinq et plus) en zone A, de 135 000 € à 324 000 € en B1, de 110 000 € à 264 000 € en B2 et de 100 000 € à 240 000 € en C.

La quotité dépend de la tranche de revenus. On divise le revenu retenu par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq et plus), puis on situe le résultat :

Exemple, hypothèses posées : un couple avec un enfant achète un appartement neuf de 250 000 € en zone B1, avec un revenu fiscal de référence 2024 de 45 000 €. Le revenu retenu est 45 000 € (plus élevé que 250 000 / 9, soit 27 778 €), sous le plafond de 62 100 €. Divisé par 1,8, il donne 25 000 € : tranche 2. Le coût est retenu dans la limite de 243 000 €, et le PTZ atteint 40 % de ce montant, soit 97 200 €. Pour une maison neuve au même prix, la quotité tombe à 20 % : 48 600 €.

Durée et différé

Pendant le différé, le PTZ ne se rembourse pas. L'ANIL précise que le différé ne peut dépasser la durée du plus long des autres prêts de l'opération, et que l'emprunteur peut raccourcir la période de remboursement de deux ans au plus.

Ce que le PTZ ne fait pas

Il ne finance jamais seul un achat. Il doit être complété par au moins un autre prêt, et son montant ne peut dépasser celui des autres prêts de plus de deux ans. Seules les banques qui ont signé une convention avec l'État le distribuent, et elles restent libres de l'accorder ou non. Aucun frais de dossier ni intérêt ne peut y être perçu, selon l'article L31-10-2 du même code.

Ses échéances, même différées, entrent dans le taux d'effort calculé par la banque : le guide sur la capacité d'emprunt explique comment. Il ne dispense pas non plus d'un apport pour les frais d'achat, détaillés dans le guide sur les frais de notaire. L'ensemble des aides ouvertes à un primo-accédant est passé en revue dans le guide sur le premier achat immobilier.