Frais de notaire pour l'achat d'une maison : le calcul, ligne par ligne

Les « frais de notaire » d'un achat dans l'ancien sont d'abord des impôts. Sur une maison à 200 000 € située dans un département qui applique le taux maximal de 5 %, les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière coûtent 12 837 €, et les émoluments du notaire 2 394,30 € TTC. Le total calculable d'avance atteint 15 231,30 €, soit environ 7,6 % du prix, avant les frais de formalités et les débours.

Dans le neuf vendu par un promoteur, la note baisse nettement : la TVA est déjà dans le prix et les droits tombent à 0,71 %. Le notaire, lui, est payé selon un tarif réglementé. À prix égal, ses émoluments sont les mêmes d'une étude à l'autre, comme le rappelle la fiche de service-public.gouv.fr sur les frais de notaire.

Trois taxes et une contribution dans l'ancien

Pour un logement de plus de cinq ans acheté à un particulier, l'acte supporte quatre prélèvements :

• la taxe départementale : 4,50 % du prix en principe, que les départements peuvent porter à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, selon l'article 116 de la loi de finances pour 2025 ;
• la taxe communale additionnelle : 1,20 % du prix ;
• les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État : 2,37 % du montant de la taxe départementale ;
• la contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix.

Ces taux sont ceux qu'indiquent impots.gouv.fr et la page des notaires de France sur les droits de mutation. Les trois premiers font 6,3185 % du prix dans un département à 5 %, arrondis à 6,32 %, et 5,81 % dans un département resté à 4,50 %.

Le taux qui compte est celui du département où se trouve le bien, pas celui où vous habitez. Au 1er janvier 2026, d'après le tableau des taux publié par la DGFiP, la très grande majorité des départements appliquaient 5 %. Restaient à 4,50 % les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l'Ardèche, la Charente, la Drôme, l'Eure, la Lozère, l'Oise, les Hautes-Pyrénées et la Saône-et-Loire ; l'Indre était à 3,80 %. Un conseil départemental peut encore voter la hausse : demandez au notaire le taux applicable à la date prévue pour l'acte.

Ce que le notaire vérifie, et ce qu'il vous laisse

Le notaire contrôle le titre de propriété, les hypothèques, les documents d'urbanisme de la parcelle et la présence des diagnostics. Il ne vous dira pas que l'école publique la plus proche est de l'autre côté d'une départementale, que le bus vers la gare passe toutes les demi-heures, ni que la parcelle voisine vient d'obtenir un permis pour un entrepôt. Ces questions se règlent avant l'offre, quand on peut encore renoncer sans rien devoir, ou au plus tard pendant les dix jours de rétractation du compromis de vente. Les diagnostics obligatoires couvrent le bâti ; les environs, c'est à vous de les regarder.

L'exemple d'une maison à 200 000 €

Le tableau suit les taux ci-dessus, dans un département à 5 %. La colonne de droite vaut pour un primo-accédant, qui reste à 4,50 % (voir plus bas).

Les émoluments suivent un barème par tranches, inchangé depuis le 1er janvier 2021 selon service-public.gouv.fr : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà. Pour 200 000 €, cela donne 1 995,25 € hors taxes, le chiffre même que publie l'administration.

Restent deux lignes qu'aucun barème ne permet de calculer seul : les émoluments de formalités (demandes de pièces, publication de la vente) et les débours, c'est-à-dire les sommes que le notaire avance pour vous auprès d'autres administrations, comme l'état hypothécaire ou les documents d'urbanisme. Le notaire les détaille dans sa demande de provision.

Primo-accédant : la hausse de 2025 ne s'applique pas

La loi de finances pour 2025 exclut de la hausse à 5 % l'achat d'une première propriété destinée à devenir la résidence principale de l'acheteur. Selon service-public.gouv.fr, sont visés les acheteurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années qui précèdent l'acte. Le Bulletin officiel des finances publiques, mis à jour le 17 juin 2026, reprend la même règle. Dans l'exemple, l'écart est de 1 023,70 €.

La même loi a ouvert une seconde possibilité : un département peut réduire son taux, voire exonérer, l'achat d'une première propriété, à condition que l'acheteur s'engage à y habiter pendant au moins cinq ans (article 1594 F septies du Code général des impôts). Le notaire sait si votre département l'a voté. Le reste du parcours d'un premier achat, des aides au calendrier, est dans notre guide du premier achat immobilier.

À partir du 1er avril 2028, sauf nouvelle loi, chaque département qui a voté la hausse revient au taux qu'il appliquait le 31 janvier 2025.

Dans le neuf : droits réduits, TVA comprise

impots.gouv.fr considère comme neuf un immeuble de moins de cinq ans. Acheté à un professionnel, promoteur ou constructeur, il est soumis à la TVA, en général à 20 %, déjà incluse dans le prix affiché. Les droits de mutation tombent alors au taux réduit de 0,71 %, calculé sur le prix hors taxes, auquel s'ajoutent la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments du notaire.

Le piège est la maison de trois ans revendue par un particulier : elle est récente, mais la vente n'est pas soumise à la TVA, et ce sont les droits de l'ancien qui s'appliquent.

Qui paie, quand, et ce qui se négocie

L'article 1593 du Code civil met les frais d'actes à la charge de l'acheteur, sauf accord contraire avec le vendeur. Le prix est versé sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique ; les frais sont réclamés au même moment.

Les taxes ne se négocient pas. Les émoluments non plus, à une exception près : pour une vente de plus de 150 000 €, service-public.gouv.fr indique que le notaire peut accorder une remise, à condition de l'appliquer de la même manière à tous ses clients. La question se pose poliment, à l'ouverture du dossier.

La façon dont la commission d'agence est rédigée dans le mandat change aussi la base des droits : le détail est dans le guide sur les frais d'agence. Si vous comptez emprunter ces frais en plus du prix, lisez d'abord celui sur le prêt sans apport.