Acheter une maison, étape par étape : ce que dure chaque phase et ce qu'il faut vérifier

Un achat de maison dans l'ancien passe par cinq étapes, dans cet ordre : l'offre, l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente), le prêt, la purge des droits de préemption, puis l'acte authentique signé chez le notaire. Trois délais sont fixés par la loi : dix jours de rétractation après la notification de l'avant-contrat (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation), au moins un mois pour la condition suspensive de prêt, deux mois laissés à la commune pour préempter.

Ces délais se chevauchent. La date limite de signature de l'acte est fixée dans l'avant-contrat lui-même, librement. Pour une promesse unilatérale, notaires.fr indique un délai d'option généralement de deux à trois mois.

Le calendrier, étape par étape

Avant de visiter : le budget complet

La banque vérifie que vos mensualités ne dépassent pas 35 % de vos revenus et que la durée du prêt ne dépasse pas, en général, 25 ans, comme le rappelle la fiche de service-public.gouv.fr sur le crédit immobilier. Le calcul détaillé est dans le guide sur la capacité d'emprunt.

Au prix s'ajoutent les frais d'acquisition, qui sont pour l'essentiel des impôts, le coût de la garantie du prêt, et souvent des travaux. Un budget fixé sur le seul prix affiché se révèle trop court au moment de l'offre de prêt.

Les visites : ce qui doit vous être remis, ce qui se vérifie dehors

Depuis le 1er janvier 2025, le vendeur remet l'état des risques au candidat acheteur dès la première visite, si une visite a lieu (article L125-5 du Code de l'environnement). L'annonce, elle, affiche déjà la classe énergétique et le montant estimé des dépenses d'énergie. Les autres diagnostics (plomb, amiante, électricité, gaz, assainissement, termites selon la zone) forment le dossier annexé à l'avant-contrat. Les questions à poser sur place sont listées dans le guide des questions à poser lors d'une visite.

L'adresse, elle, se juge dehors et à heure fixe. À Rennes, les 76 écoles publiques dont les horaires sont publiés commencent à 8 h 45 et toutes ont classe le mercredi matin ; à Montpellier, aucune des 102 écoles publiques dont les horaires sont publiés n'a classe le mercredi. Le trajet vers l'école à 8 h 20, le bus du matin, le bruit d'une rocade à 18 h ne se voient pas lors d'une visite un samedi à 14 h. C'est le rôle de la contre-visite.

L'offre engage le vendeur dès qu'il l'accepte

Une offre écrite, avec le bien et le prix, acceptée sans réserve par le vendeur, forme la vente : selon l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès que les parties sont d'accord sur la chose et le prix. Aucune somme ne doit accompagner l'offre : l'article 1589-1 du Code civil frappe de nullité l'engagement d'acheter un bien immobilier assorti d'un versement. Durée de validité, contre-proposition, offre au prix demandé : le détail est dans le guide sur l'offre d'achat.

Le compromis : dix jours pour revenir sur sa signature

L'avant-contrat est notifié par lettre recommandée, ou remis en main propre quand un agent immobilier mandaté intervient. Les dix jours courent à partir du lendemain de la première présentation de la lettre. Notaires.fr donne l'exemple d'une lettre présentée le 12 : le délai court du 13 au 22 à minuit. La rétractation se fait dans les mêmes formes, sans motif à donner.

Le dépôt de garantie, en général de 5 à 10 % du prix selon notaires.fr, ne peut pas être reçu pendant ces dix jours, sauf s'il est confié à un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, celui-ci le rend dans les 21 jours (article L271-2 du CCH). Les clauses à relire avant de signer sont détaillées dans le guide sur le compromis de vente.

Le prêt : au moins un mois de condition suspensive

Si vous empruntez, l'avant-contrat est conclu sous la condition suspensive d'obtenir le prêt, pour une durée d'au moins un mois (article L313-41 du Code de la consommation). Si le prêt est refusé, les sommes versées vous sont rendues immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité.

Un mois passe vite. Déposez les demandes de prêt dès la signature de l'avant-contrat, et vérifiez que le montant, la durée et le taux maximal inscrits dans la clause correspondent à ce que les banques vous proposent réellement. L'offre de prêt arrive ensuite par écrit : la banque la maintient au moins 30 jours, et vous ne pouvez l'accepter que dix jours après l'avoir reçue (article L313-34 du Code de la consommation).

Préemption et pièces : le temps du notaire

En parallèle, le notaire adresse à la mairie la déclaration d'intention d'aliéner quand la maison est située dans une zone de préemption. La commune a deux mois pour décider ; son silence vaut renonciation (article L213-2 du Code de l'urbanisme). Ce délai est suspendu si elle demande des documents ou une visite du bien. Le notaire réunit aussi le titre de propriété du vendeur, la situation hypothécaire et les renseignements d'urbanisme.

La date de l'acte doit laisser à ce délai le temps de courir, sauf si la commune renonce plus tôt.

L'acte, puis les clés

Le jour de l'acte, le solde du prix et les frais sont réglés par l'intermédiaire du notaire, la banque débloque les fonds, et les clés sont remises si l'avant-contrat n'a rien prévu d'autre. La taxe foncière de l'année reste due par le vendeur, propriétaire au 1er janvier ; l'acte prévoit souvent que l'acheteur lui en rembourse une part au prorata.

Relevez les compteurs le jour même, en présence du vendeur. Puis viennent les démarches de l'arrivée : changement d'adresse, inscription à l'école, médecin traitant. Elles se préparent pendant les deux mois d'attente, pas après.